5 月的中国房地产市场,寒意正浓。国家统计局 6 月 16 日公布的数据显示,70 个大中城市新房、二手房价格环比 4 月普遍回落,且降幅明显扩大。其中,二手房市场作为反映真实供需的 “晴雨表”,更释放出强烈的下行信号 —— 一线城市环比下跌 0.7%,二三线城市均跌 0.5%,降价城市数量从 3 月的 59 个激增至 5 月的 67 个,几乎 “全军覆没”。这场始于 4 月的房价下滑,正在演变为一场需要政策重拳干预的市场危机。
相较于受行政干预明显的新房市场,二手房价格走势更能直观反映市场真实供需。数据显示,5 月一线城市二手房环比降幅达到惊人的 0.7%,远超 4 月的 0.2%,这意味着仅一个月内,房产价值便蒸发近 1%。若将时间拉长至同比维度,2025 年 5 月较去年同期仅下跌 2.7%,但环比的剧烈波动,预示着市场正以更快的速度滑向低谷。
二三线城市同样未能幸免。5 月,二线与三线城市二手房环比均下跌 0.5%,较 4 月扩大 0.1 个百分点。这种 “全面普跌” 的态势,在降价城市数量上体现得更为直观:3 月 70 城中 59 城房价下跌,4 月增至 63 城,5 月则高达 67 城。专业中介机构中指研究院统计的 100 个主要城市数据更显示,4 月至 5 月房价环比 100% 下降。尽管官方与民间统计存在样本差异,但趋势高度一致 —— 楼市下行压力已从局部蔓延至全国。
事实上,2025 年初楼市曾短暂回暖。1-2 月,降息、下调房贷利率等政策组合拳推动市场出现 “小阳春”,但这波热度仅维持数月。自 3 月起,二手房价格数据已显颓势,前期政策红利逐渐耗尽,市场回暖动能持续减弱。5 月,央行进一步下调商贷与公积金贷款利率,但从数据反馈来看,这些举措仅起到 “缓跌” 作用,未能扭转下行趋势。
某头部房企负责人坦言:“当前政策多为存量优化,缺乏突破性增量。购房者观望情绪浓厚,降价促销难以刺激需求,企业资金回笼压力巨大。” 市场分析指出,房贷利率下调虽降低购房成本,但在房价持续下跌预期下,消费者更倾向持币待购;而房企因销售回款不足,土地市场遇冷,新盘供应减少,进一步加剧市场恶性循环。
房价加速回落的背后,是供需两端的深度矛盾。需求侧,居民购房意愿持续低迷。受经济增速放缓、就业压力上升等因素影响,消费者对房产保值增值信心不足。贝壳研究院调研显示,2025 年二季度购房者预期指数降至历史低位,超 60% 受访者认为房价将继续下跌。此外,“提前还贷潮” 仍在延续,大量居民选择压缩负债而非增加购房支出。
供给侧则面临库存高企的困境。国家统计局数据显示,截至 2025 年 5 月,全国商品房待售面积同比增长 12%,部分三四线城市去化周期超过 24 个月。房企为回笼资金,被迫降价促销,进一步加剧房价下跌预期。某二线城市楼盘销售经理透露:“同一小区房源,5 月挂牌价比 3 月普遍低 5%-8%,但仍难吸引买家。”
面对严峻形势,楼市亟需更具突破性的政策组合。短期来看,降低首付比例、放宽限购限贷政策或能快速提振需求。例如,部分城市已试点 “认房不认贷”,但覆盖范围仍需扩大;针对改善型需求,可探索减免交易税费、提高公积金贷款额度等措施。
中长期层面,需推动房地产行业结构性改革。一方面,优化土地供应机制,严控非核心区域新增住宅用地,避免库存过剩;另一方面,加快发展保障性住房与租赁市场,分流购房需求,缓解商品房市场压力。此外,引导房企向轻资产运营、城市更新等领域转型,降低对传统开发模式的依赖,增强行业抗风险能力。
值得注意的是,政策落地需兼顾 “稳房价” 与 “防风险”。在避免房价过度下跌引发金融风险的同时,也要防止政策刺激导致投机回潮。参考新加坡 “组屋制度” 与德国 “住房储蓄模式”,建立长效调控机制,平衡市场供需与民生保障,才是房地产市场健康发展的根本之道。
新政的及时出台与精准施策,不仅关乎房地产行业的企稳复苏,更影响着宏观经济的稳定与民生福祉。这场与时间赛跑的 “救市战”,考验着政策制定者的智慧与决心。
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